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海口看湿疹哪家好

来源:兴义市新闻中心 作者:李大欣 张力博   时间:2017-12-11 19:38:59  点击数:
 

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  声明:此文属于自媒体对相关事件的个人观点和分析,并非正式的新闻报道,东方财富网不保证其真实性和客观性,投资者据此操作,风险自担。

  核心结论:从代表性很强的二线城市长沙市场的情况来看,“限购限贷限离限售”的四限政策对交易影响很大,预计影响潜在顾客需求比例将由520前的19%扩大至50%,预计价格涨幅已经进入顶点阶段,在今年“金九银十”或将彻底见顶,10-11月份可能会开始回调,销量的低点可能在2018年中出现。需要说明的是,这些还是在压制交易(比如1万以上每周签约1套),而不是在改变需求(当地居民改善需求还是非常明显的),这类型政策治标不治本,类似的“限购限贷限售限离”四限政策在其余二线城市也全面推开,销量下跌已经开始,但是,就如认为房价存在泡沫的人总在说一句话“房价不能涨到天上去,泡沫总有破裂那一天,请尊重市场规律!”我其实很想回一句,恰恰是因为不尊重市场规律,一次又一次的不让市场供需得到自然调整和出清,才导致如此局面。

  研究二线城市,长沙绝对有典型代表性,我们在去年刚调控时去调研过,之前的政策由于对外地人购房没有严格限制,本地人可以无限制购房,因此我们认为影响短期,但今年520之后,不但本地人限购两套,外地人限购一套且产证满两年才可售,我们可以看到,520政策对长沙市场影响很大。这个在全国其他二线城市也一样。

  一、长沙市场基本面目前非常健康

  从短期库存、中期库存(土地存量去化周期,3年土地供给-3年销售的去化周期)、长期库存(近几年成交量比较供应量+可以开发的土地)、人口(去年人口净导入23万)、经济发展(人均可支配收入高于其他中部城市,由于有汽车、三一重工等支柱企业)等方面看,长沙库存、新开工量、人口增速等基本面为历年最好。

  1、库存非常健康

  短期库存:长沙短期库存(拿预售证)只有300多万方,去化周期只有3个月左右。可售面积还有240万方左右,今年是第一次开盘,去年卖的是之前的尾货。今年这2个项目加起来预计可卖30万方,此外后面还有15号地块准备动工,会有新的推盘。

资料图

  中期库存:横向与主要核心城市对比,我们用土地加上近几年的销售综合评估中期库存是倒是第二。

资料图

  长期库存:看最近几年的成交量和最近几年的供应量相比较,即现库存加上可以开发的土地(从土地投资端获得),再除以人口平均数,得出长期库存依然很少。长沙的户均套数为1.2-1.3套。长沙人口统计偏少,实际上的户均套数才1.1左右。

资料图

  开工库存(开工-销售周期):2016年9月-2017年3月,长沙六区住宅新开工量为508万平米,月均开工量为72.6万平米。新开工量不足,供小于求的现状短期内不会逆转。我们的工期从开工到销售是6-7个月左右,但长沙的平均周期是10个月左右。根据长沙一年左右的开工周期,上市时间在18年下半年,销售周期为18年下半年-2020年(以20万㎡建面的地块预计)

  2。人口吸引力持续上升。去年长沙人口净流入是23万,这一部分的刚需会很大。北京、上海已经做了人口指标的调控,买房已经买不到了,就算买进去了也会有人被挤出来,总体比值不会变。而被指标挤出来的人就会去珠三角或者二线城市。而长沙、武汉这样的城市就类似一种人口的承接地。也就是说只要特大城市不继续扩张规模,二线城市会得到更多的需求。

  3。人均可支配收入高。 长沙人均可支配收入比武汉、南昌、郑州还要高,武汉需要2年追上长沙的人均可支配收入,而长沙只需1.5年就可以追上上海的人均可以支配收入。(经统计2016人均可支配收入:武汉3.54万元、长沙4.33万元、上海5.43万元)这个指标是根据地税、加财务和银行居民存款余额获得的,是统计局官方数据。

  4。产业支撑,经济发展强劲。长沙有发达的重工业,广汽、比亚迪、菲亚特、大众、三一重工等大企业,另外有很多国家级产业园,吸引了大量百亿级企业入驻。

  二、四限调控对市场影响很大

  520调控升级:50%-60%的潜在客户被限购。318对购买的客群影响的占比为19%。按照客购买群划分,成交客户中户籍所在地是长沙的占55.5%,外省的占10.7%,来自周边地级市的占33.8%。按照客户持置业次数划分,首次占比57.32%,2次的占28.2%,3次及以上占比14.44%。本次520政策出台后,50%-60%的客户预期受到影响。

  限购控制了成交规模、但无法抑制刚需:由于2010年前7090政策(90平米以下的占70%)的缘故,置换性需求一直很强烈,但现在限购一出,这批人就换不了房,需求被压抑了,所以以后只要一放松,还会有很好的机会。虽然因为目前市场上库存有限,整体销量不会有大的上升,一旦放松调控,预计价格会马上上去,而地价也会保持一个上涨的趋势。现在长沙的土地供不出来,去年1-11月没有什么供地,12月大概有200万方的供地,然后今年1月份有一百多万方的供地,2-4月也没什么供地,解不了燃眉之急。

  新房供给不足、二手房成交上升:一般情况下长沙二手房成交比一手是1:3(15年开始突然上升),也就是二手占整体25%左右。3-4月份曾经出现二手房成交量是一手房的2倍的现象。因此今年上半年在长沙整个房地产行业最赚钱的就是二手房了,那时候长沙一手房供应不足。最近一两年里,二手房成交大概是一手房成交量的30%左右在15年之前二手房成交的占比一直是在12%-15%左右,但从15年下半年开始到16年全年二手房成交量在攀升。现在可以买卖的二手房大多是本地小开发商开发的,环境、资源、物管等整体品质都比较差,如果是之前买的比较优质的房企开发的房子,售价可能比新房还贵。所以相对来说二手房是有下跌的空间的。比如万科等品牌房企已经出现一二手倒挂的现象。主要是因为二手房可以立即入住,孩子也可以立马入学,新房不行。而且由于限卖政策,持有多套房子的炒房者也难以退出。改善型需求可能涌现:目前政策才刚出炉,目前未见明显的变化。但按照客户的意向来说,卖旧买新的需求会表现明显,主要原因是当年的70/90政策,户型限制导致了目前大量的置换的需求。

  尚东湾项目应该是长沙最火的项目之一、由于调控出现退房情况:以前在龙湖一个项目一个月来300多批客户,而我们现在的项目一天有400-500批客户。项目到访统计:我们做这里做了详细的客户来访具体统计,其中4.26来了122批,4.27来了180批,4.28来了183批,4.29是周末来了482批,4.30来了507批,5.1来了267批。一般一批会是1-3个人,绝大部分都是自己住的刚需。 调控后对项目销售的影响:以我们所在的尚东湾为例,由于我们上年开盘价比较低,目前政府限价6800元/平方米,实际价格(周边)估计可以达到9000-1万元/平方米,即意味着只要能买到就能净赚3000元/平方米。因此我们只能采取配额摇号的方式,杜绝关系户,这种操作方式引起媒体一些负面消息(例如“恶意降价”之类的攻击),这导致了一部分客户退房,给项目销售带来很大的麻烦。但实际上每个退房都会有更多的客户抢购,并未对回款造成很大的影响。 购房资格多部门审核,周期较长:目前购房要涉及到多个部门联合审批,没有通过虚假申报转空子的空间,例如住建部(审查全国有没有多套房)、房管局、民政部(婚姻状况)、银监会等,需要层层审批。购房者要按要求先把资料交齐,然后交给户籍部门审核,之后再交给住建部等一共要经过3个部门的审批,确认资格后再返回给开发商签约,审核非常严格。这些流程需要一定时间。有一部分退房客户是由于认购后发现申报材料不实(实际上不具备购房资格)。

  三、销量的低点可能在2018年出现

  资金面周期,房价和M1高度相关:房地产是对资金要求较高的行业,我们可以看到一线房价与M1增幅是同步的,但是二线城市比M1滞后6-9个月,长沙房价滞后6-8个月。2017年M1同比增速一度下行,资金最宽松的时间点已经过去,地产2017年前三季度仍维持向好的趋势,我们认为长沙价格同比会在四季度逐步下调。

  美联储加息,加速资本外流,让房地产雪上加霜。每一次美联储的加息,都伴随着全球性危机。最直接的影响是导致新兴经济体的资本外流,融资难度加大。美联储第六轮加息在2015年12月启动。在2015年12月美元加息后,中国进行了大规模的信贷刺激,这也带来了中国房地产市场最火爆的2016年,全年房地产销售额历史首次超过10万亿。2017年,加息对房地产的负面影响肯定是超过历史过去的。特别是在2016年的系列政策推动下,中国房地产自身也已经到了调整的边缘。目前基本形势是,经济复苏,房价暴涨,流动性过剩,无再次释放流动性的空间和可能性;基于民生要求,2017-2018年,收缩流动性是主旋律。

  地产销售3年一周期、今年金九银十房价涨幅见顶、2018年中销量见底:行业3年一个小周的特征非常明显,2005-2008-2011-2014-2017年,为历年小周期量价低点(小周期低点)本轮小周期来看,2015年至2016年四季度为量价齐升阶段,进入17年一季度,重点城市成交开始同比负增长,预计2017年基本面将进入量价齐跌阶段。长沙的周期是3-3.5年时间,根据这个周期推算,预计本次涨幅见底在2018年中。长沙目前处于价格涨幅顶点阶段,预计在今年“金九银十”见顶。10-11月份可能会回调。销量的低点可能在2018年。

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